Regularização de imóveis: escritura, registro e usucapião sem complicação
Comprou com contrato de gaveta? Herdou um imóvel que nunca foi passado para o seu nome? A casa foi ampliada e não consta na matrícula? Regularizar valoriza o imóvel, permite vender, financiar e deixar a herança organizada para a família.
Quero regularizar meu imóvel Resolva tudo sem sair de casa: análise dos documentos pelo WhatsApp e atos em cartório que podem ser assinados pelo celular. Também atendemos presencialmente em Carlópolis-PR e Palmital-SP.
Quem não registra não é dono
Pela lei, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Contrato particular, recibo ou "contrato de gaveta" não bastam, e a escritura sozinha também não.
Sem o registro, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono, fica difícil de vender ou financiar e complica o inventário.
Entenda em 30 segundos
As dúvidas que mais ouvimos sobre imóveis, explicadas de forma simples.
Situações mais comuns de imóvel irregular
Quase todo imóvel irregular tem solução. O primeiro passo é entender em qual situação ele está.
Comprou, pagou e não escriturou
O vendedor sumiu, faleceu ou não quer assinar a escritura. Há caminhos para transferir mesmo assim.
Mora há anos, sem documento
Posse mansa e contínua, como dono, por tempo suficiente pode virar propriedade pela usucapião.
Imóvel ainda em nome de quem faleceu
Sem inventário, o imóvel não pode ser vendido nem registrado em nome dos herdeiros.
Casa ampliada que não consta na matrícula
A construção precisa ser averbada no registro, com habite-se e as certidões da obra.
Área ou divisas diferentes da escritura
Erros de metragem, confrontantes ou localização são corrigidos com a retificação de área.
Bairro ou loteamento irregular
Núcleos inteiros podem ser regularizados pela REURB, com apoio do município.
Como regularizar o seu imóvel
Muitas soluções hoje são feitas direto no cartório, sem processo judicial, o que costuma ser mais rápido.
Escritura e registro
Quando vendedor e comprador estão disponíveis, assinam a escritura pública no Tabelionato de Notas e ela é registrada na matrícula do imóvel, após o pagamento do ITBI.
A escritura pode ser assinada pelo celular, pelo e-Notariado.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Para quem pagou o imóvel e não consegue a escritura do vendedor. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito direto no Registro de Imóveis, com advogado e ata notarial.
Lei 6.015/1973, art. 216-B.
Usucapião
Transforma a posse prolongada em propriedade. Pode ser extrajudicial, no Registro de Imóveis, quando não há conflito, ou judicial.
Inventário
Quando o imóvel está em nome de quem faleceu. Com acordo entre os herdeiros, pode ser feito em cartório. Veja o guia de inventário →
Averbação de construção e retificação de área
A construção é incluída na matrícula com habite-se e certidões da obra. Medidas e divisas erradas são corrigidas no Registro de Imóveis, com planta e memorial de profissional habilitado.
Lei 6.015/1973, arts. 167 e 213.
REURB
A Regularização Fundiária Urbana regulariza núcleos inteiros, como loteamentos e bairros, a pedido do município, dos moradores ou de associações. Na REURB de interesse social, o primeiro registro é isento de custas e emolumentos.
Lei 13.465/2017.
Sítio, chácara ou fazenda em ordem
No Norte Pioneiro e no Vale do Paranapanema, muitas propriedades rurais passaram de pai para filho sem documentação completa. Ajudamos a colocar tudo em dia:
- Georreferenciamento: exigido pelo INCRA para desmembrar, vender ou registrar imóvel rural, conforme os prazos definidos para cada tamanho de área.
- CCIR e ITR em dia, documentos exigidos em qualquer escritura de imóvel rural.
- CAR (Cadastro Ambiental Rural), exigido para crédito rural e para a regularização ambiental.
- Desmembramento e partilha entre herdeiros, respeitando a fração mínima de parcelamento.
- Usucapião especial rural de até 50 hectares, para quem trabalha a terra há 5 anos.
Compra de imóvel com segurança
Evitar o problema custa menos que resolver depois. Antes de assinar ou pagar o sinal, confira:
Compra, venda e permuta
Elaboração e revisão de contratos e promessas de compra e venda.
Aluguel e despejo
Contratos de locação, cobrança de aluguéis, renovação e ação de despejo.
Atraso e distrato
Atraso na entrega, distrato e devolução de valores pagos à construtora.
O que compõe o custo da regularização
Cada caso tem um caminho diferente. Estes são os itens mais comuns, com as tabelas oficiais para consulta.
| Item | Como é cobrado |
|---|---|
| Escritura ou ata notarial (Tabelionato de Notas) | Conforme a tabela oficial de emolumentos do estado: SP 2026 · PR |
| Registro ou averbação (Registro de Imóveis) | Conforme a tabela oficial: SP 2026 · PR |
| ITBI (compra e venda) ou ITCMD (herança e doação) | Imposto municipal (ITBI) ou estadual (ITCMD), conforme a lei de cada local |
| Planta, memorial descritivo e georreferenciamento | Serviço de engenheiro ou agrimensor, quando o caso exige |
| Custas judiciais (só se o caso for à Justiça) | Conforme as tabelas do TJSP e do TJPR |
| Honorários advocatícios | Definidos após avaliar a complexidade de cada caso |
Na REURB de interesse social, o primeiro registro é isento de custas e emolumentos (Lei 13.465/2017). Quem comprova não poder pagar pode pedir gratuidade na Justiça.
Do diagnóstico ao imóvel registrado
Diagnóstico
Você envia pelo WhatsApp o que tiver: contrato, recibos, IPTU, fotos. Pedimos a matrícula e entendemos a situação do imóvel.
Plano de regularização
Explicamos o caminho mais adequado, os documentos, os custos e o tempo estimado de cada etapa.
Documentação
Reunimos certidões, declarações de vizinhos e testemunhas e, quando preciso, coordenamos o trabalho do engenheiro.
Cartório ou Justiça
Damos entrada no pedido e acompanhamos as exigências do cartório ou o andamento do processo.
Assinaturas a distância
Sempre que possível, escrituras e atas notariais são assinadas pelo celular, pelo e-Notariado.
Imóvel no seu nome
Com o registro na matrícula, o imóvel está regularizado. Você recebe as novidades de cada etapa pelo WhatsApp.
O que separar para começar
Não precisa ter tudo. Com o que você tiver, já conseguimos fazer o diagnóstico.
Do imóvel
- Matrícula ou transcrição, se houver
- Carnê de IPTU ou ITR e CCIR
- Contrato de compra, recibos e cessões
- Fotos, planta ou croqui
Da posse
- Contas de luz e água antigas
- Comprovantes de pagamento de IPTU
- Nome e contato de vizinhos e testemunhas
- Notas de materiais e obras
Pessoais
- RG e CPF
- Certidão de casamento ou nascimento
- Comprovante de endereço
- Dados do vendedor ou dos antigos donos
O básico
Qual a diferença entre escritura e registro?
Contrato de gaveta tem valor?
O vendedor faleceu ou sumiu. Ainda dá para regularizar?
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Imóvel irregular pode ser vendido ou financiado?
Dá para fazer tudo sem sair de casa?
Usucapião
Quem pode pedir usucapião?
Usucapião pode ser feita em cartório?
Os vizinhos precisam concordar?
Imóvel financiado ou público pode ser usucapido?
Paguei IPTU no meu nome. Isso ajuda?
Outros casos
Construí ou ampliei a casa. Preciso averbar?
A área real é diferente da escritura. O que fazer?
O que é REURB?
Herdei um imóvel que nunca foi registrado. E agora?
Advogado de direito imobiliário em Carlópolis-PR, Palmital-SP e região
Imóveis urbanos e rurais no Norte Pioneiro do Paraná e no Vale do Paranapanema, com atendimento online em todo o Brasil.
Leis, tabelas e serviços oficiais
As regras e tabelas citadas nesta página vêm destas fontes. Confira sempre a versão mais recente.
Vamos colocar o seu imóvel no seu nome?
Envie pelo WhatsApp o que você tem do imóvel: contrato, recibos, IPTU ou fotos. Explicamos o caminho, os documentos e os prazos do seu caso. Resolva tudo sem sair de casa.
Falar pelo WhatsAppSeg. a sex.: 9h às 12h e 13h30 às 18h
Seg. a sex.: 9h às 12h e 13h30 às 18h
Conteúdo informativo, conforme o Código de Ética e o Provimento 205/2021 da OAB. Cada caso depende de análise individual. Fotos: Unsplash.